Prescripción adquisitiva de inmuebles: requisitos, vías y límites

Muchas personas ocupan por años un inmueble sin título inscrito a su nombre. El Código Civil permite adquirir la propiedad por el paso del tiempo mediante la prescripción adquisitiva de dominio, si la posesión reúne ciertas condiciones.

Requisitos del artículo 950

La norma exige una posesión "continua, pacífica y pública como propietario":

• Continua: sin interrupciones. Si el poseedor pierde la posesión, el plazo se interrumpe, salvo que la recupere antes de un año o se le restituya por sentencia (artículo 953).
• Pacífica: mantenida sin recurrir a la fuerza.
• Pública: visible para vecinos y terceros.
• Como propietario: actuando como dueño, no como inquilino o cuidador que reconoce a otro como titular.

El plazo general es de diez años; se reduce a cinco años cuando "median justo título y buena fe". El poseedor puede sumar el plazo de quien le transmitió válidamente el bien (artículo 898).

Vía judicial

Se tramita como proceso abreviado (artículos 486 y 504 del Código Procesal Civil). Según el artículo 505, la demanda debe indicar, entre otros, el tiempo de posesión y la forma de adquisición; acompañar planos de ubicación y perimétricos firmados por ingeniero o arquitecto colegiado y visados por la autoridad municipal o administrativa; adjuntar copia literal de los asientos registrales de los últimos diez años (cinco si es rústico) o certificación de que el bien no está inscrito; y ofrecer entre tres y seis testigos mayores de veinticinco años. La sentencia favorable es título para inscribir la propiedad y cancelar el asiento del antiguo dueño (artículo 952 del Código Civil). Como prueba de la posesión suelen añadirse recibos del impuesto predial y de servicios, constancias municipales y fotografías.

Vía notarial

Si no hay controversia, puede acudirse al notario de la provincia del inmueble (artículo 5 de la Ley 27333). Esta vía está prevista para predios urbanos, con o sin edificación, y solo admite el plazo de diez años. La solicitud debe cumplir los incisos 1 a 3 del artículo 505 y la firman entre tres y seis testigos mayores de 25 años. El notario publica un resumen, notifica a interesados y colindantes y levanta un acta de presencia en el inmueble. Si pasan 25 días hábiles desde la última publicación sin oposición, declara la propiedad; si alguien se opone, el trámite concluye y queda abierta la vía judicial.

El Decreto Legislativo 1595 deroga la Ley 27333 y regula un nuevo procedimiento, pero entra en vigor 120 días hábiles después de publicado su reglamento. Conviene confirmar el régimen vigente al iniciar el trámite.

Bienes del Estado

La Constitución declara imprescriptibles los bienes de dominio público (artículo 73), y la Ley 29618 extendió esa regla a los inmuebles de dominio privado estatal, sin aplicarse a los predios de comunidades campesinas y nativas, que se rigen por su propia normativa.

Cada caso es distinto; antes de iniciar un trámite, le recomendamos consultar su situación concreta con un abogado.